[양도소득세 시리즈⑥] 1세대 1주택 감면 조건 정리 – 장기보유·고령자 세액공제 포함

12억 초과 주택을 매도하면 비과세가 아닌 감면이 적용됩니다. 2025년 개정된 장기보유특별공제와 고령자 감면 조건을 자세히 정리했습니다.

 

 

 

📚 양도소득세 완전 정복 시리즈 목록

이 글은 ‘양도소득세 완전 정복 시리즈’의 여섯번째(⑥번)입니다.
기본 개념부터 절세 전략까지, 전체 시리즈는 아래 링크에서 확인하실 수 있어요.

 

1️⃣ 양도소득세란? 기본 개념과 계산 대상  
2️⃣ 양도소득세 세율과 계산 방법 총정리 
3️⃣ 양도소득세 절세 전략 완벽 정리
4️⃣ 장기보유특별공제 조건과 계산법 (2025년 기준)
5️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 정리 (2025년 개정 반영)
6️⃣ 1세대 1주택 감면 조건 — 추가 세액 감면까지 (현재글)
7️⃣ 다주택자 중과세 기준과 유예 조건 정리
8️⃣ 양도소득세 면제 대상 및 예외 사례 총정리
9️⃣ 양도소득세 신고 방법 및 주의사항
🔟 양도세 자주 묻는 Q&A TOP 10 

 

 

---

 

🏠 비과세는 아니지만 감면이 가능하다?

1세대 1주택 요건을 모두 충족해도
양도가액이 12억 원을 초과하면 비과세가 일부만 적용되고,
초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.

하지만 걱정하지 마세요.
👉 일정 조건을 충족하면 세금 일부를 감면받을 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.

특히 2025년부터는 장기보유특별공제 개편이 반영되어
세금을 줄일 수 있는 기회가 더 명확해졌습니다.

---

📌 감면과 비과세, 개념이 다릅니다

• 비과세: 조건 충족 시 세금 ‘0원’
• 감면: 세금은 발생하지만, 일정 비율만큼 ‘깎아줌’
• 양도가액이 12억 원 초과 시 → 초과분에 대해 감면 제도 적용 가능

---

📊 1. 장기보유특별공제 (2025년 개정)

장기 보유한 1세대 1주택에 대해
보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 달라집니다.

 

✔ 2025년부터 적용되는 공제율

보유기간, 거주기간	공제율
5년 보유 + 2년 거주	40%
10년 보유 + 5년 거주	80%
15년 보유 + 10년 거주	100%

※ 단, 보유기간만 길고 거주요건을 충족하지 못하면 공제율 대폭 하락
→ 거주기간이 핵심!

---

👴 2. 고령자 세액감면

매도 당시 만 60세 이상인 고령자는
장기보유특별공제 외에 추가 세액감면이 가능합니다.

 

✔ 감면 조건

• 1세대 1주택 + 10년 이상 보유
• 매도일 기준 만 60세 이상
• 종합부동산세 납부 이력이 있는 고령자

✔ 감면율 예시

• 만 60~65세: 20%
• 만 65~70세: 30%
• 만 70세 이상: 최대 40%

→ 단, 공제율과 세액감면율은 중복 적용 가능하지만, 합산 한도 있음

---

💬 자주 묻는 질문

🟡 Q. 13억에 집을 팔면 감면을 얼마나 받을 수 있나요?
→ 12억까지는 비과세, 초과 1억 원에 대해 세율 적용
→ 장기보유·고령자 조건을 만족하면 세금 부담 대폭 경감

 

🟠 Q. 전세 주고 내가 안 살았는데, 보유만 10년 넘으면 공제되나요?
→ 2025년부터는 ‘거주기간 요건’이 매우 중요해졌기 때문에 보유만으로는 불리

 

🟢 Q. 장기보유공제와 고령자 감면을 동시에 받을 수 있나요?
→ 가능합니다. 단, 감면 총합이 양도세액을 초과하지는 못합니다.

---

📌 감면 제도 적용을 위해 필요한 서류

✔ 등기부등본 (보유기간 증빙)
✔ 주민등록등본 (거주기간 증빙)
✔ 고령자 나이 확인 가능 서류
✔ 종합부동산세 납부내역 (고령자 감면용)

→ 세무사 상담을 통해 정확한 공제율과 감면액 계산을 받는 것이 안전합니다.

---

🧷 정리하며

양도세 감면 제도는
‘세금은 내야 하지만, 부담을 줄일 수 있는’ 현실적인 방안입니다.

특히 보유·거주 기간이 길고 고령자이신 경우
꼭 공제 조건을 확인해보세요.
생각보다 많은 분들이 혜택을 놓치고 있는 제도입니다.

세금은 아는 만큼 줄일 수 있어요.
팔기 전, 조건을 꼼꼼히 따져보는 습관이 필요합니다 😊

---

 

 

📌 양도세 시리즈, 함께 보면 좋은 글들

• 👉 양도세 면제 기준과 비과세 요건 총정리
• 👉 1세대 1주택 양도세 감면 조건 (2025년 개정 포함)
• 👉 양도세 장기보유특별공제 조건과 계산법 — 2025년 기준 정리
• 👉 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 정리 — 2025년 기준 완벽 가이드
• 👉 다주택자 양도세 중과 주의사항