[양도소득세 시리즈④] 장기보유특별공제 조건과 계산법 (2025년 기준)

2025년 기준 양도세 장기보유특별공제 조건과 계산 방법을 정리했습니다. 공제율, 거주요건, 주택 보유기간에 따른 혜택까지 한눈에 살펴보세요.

 

 

 

📚 양도소득세 완전 정복 시리즈 목록

이 글은 ‘양도소득세 완전 정복 시리즈’의 네번째(④번) 글입니다.
기본 개념부터 절세 전략까지, 전체 시리즈는 아래 링크에서 확인하실 수 있어요.

 

1️⃣ 양도소득세란? 기본 개념과 계산 대상  
2️⃣ 양도소득세 세율과 계산 방법 총정리 
3️⃣ 양도소득세 절세 전략 완벽 정리
4️⃣ 장기보유특별공제 조건과 계산법 (2025년 기준) (현재글)
5️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 정리 (2025년 개정 반영) 
6️⃣ 1세대 1주택 감면 조건 — 추가 세액 감면까지
7️⃣ 다주택자 중과세 기준과 유예 조건 정리
8️⃣ 양도소득세 면제 대상 및 예외 사례 총정리
9️⃣ 양도소득세 신고 방법 및 주의사항
🔟 양도세 자주 묻는 Q&A TOP 10 

 

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양도소득세를 줄일 수 있는 대표적인 제도,
바로 장기보유특별공제입니다.

부동산을 오래 보유했거나 실거주를 했다면,
양도세를 수백만 원에서 수천만 원까지 줄일 수 있는 제도지만,
조건과 계산법이 꽤 까다롭기 때문에
제대로 이해하고 준비하는 게 중요합니다.

오늘은 2025년 기준으로
장기보유특별공제의 조건과 계산 방식을 정리해드릴게요.

 

 

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📌 장기보유특별공제란?

양도세를 계산할 때,
부동산을 오래 보유하고(또는 실거주한 경우) 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.

즉,
▶ 보유기간이 길수록
▶ 또는 실거주를 함께 한 경우
→ 세금 부담이 줄어드는 구조입니다.

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🏡 적용 대상: 1가구 1주택자

• 양도세 장기보유특별공제는 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이면서,
• 9억 원 초과분에 세금이 부과되는 경우에 적용됩니다.
  → 즉, 고가주택 매도 시 절세 전략으로 중요합니다.

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📅 보유·거주 기간별 공제율 (2025년 기준)

보유기간	거주기간	공제율
3년	3년	24% (보유 12% + 거주 12%)
5년	5년	40% (보유 20% + 거주 20%)
10년	10년	최대 80% (보유 40% + 거주 40%)

• 매년 보유·거주 각각 4%씩 공제
• 최대 공제율은 80% 한도
• 실거주 없이 보유만 한 경우엔 보유분만 적용됨

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🧮 계산 예시

💡 예) 1가구 1주택자가 고가주택을 매도

• 양도차익: 3억 원
• 보유 10년, 거주 10년 → 공제율 80%
• 장기보유특별공제 = 3억 × 80% = 2억4천만 원 공제
• 실제 과세표준 = 3억 - 2억4천 = 6천만 원

→ 여기에 세율을 적용해 양도세를 계산합니다.

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🚧 주의할 점

1. 2021년 1월 1일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 실거주 요건 필수
   → 거주하지 않은 경우, 공제율이 절반만 적용돼요.
2. 임대주택 등록 기간은 실거주로 인정되지 않음
3. 2주택 보유 중이라면 적용 불가
   → 1가구 1주택 요건을 충족해야 함
4. 실거주 기간 계산은 주민등록 기준 + 실제 거주 증빙 필요

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🔁 장기보유특별공제 vs 기본공제 차이점

• 기본공제: 양도소득에서 연 250만 원 자동 공제
• 장기보유특별공제: 보유/거주 기간에 따라 비율로 공제

→ 두 공제는 동시에 적용 가능하며,
장기보유특별공제가 훨씬 큰 절세 효과를 줍니다.

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정리하자면
양도세를 줄이고 싶다면,
무조건 오래 갖고 있기보단
실거주까지 함께 한 기간이 중요합니다.

장기보유특별공제는
그저 “10년 넘게 갖고 있었다”만으로는 부족하고,
거주기록, 보유증빙 등 꼼꼼한 준비가 절세의 핵심이에요.

집을 팔기 전,
이 공제가 얼마나 적용되는지 꼭 체크해보세요!

 

 

 

 

📌 양도세 시리즈, 함께 보면 좋은 글들

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• 👉 1세대 1주택 양도세 감면 조건 (2025년 개정 포함)
• 👉 양도세 장기보유특별공제 조건과 계산법 — 2025년 기준 정리
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