[양도소득세 시리즈⑤] 1세대 1주택 비과세 요건 정리 (2025년 개정 반영)

2025년 기준 1가구 1주택 양도세 비과세 조건을 정리했습니다. 실거주 요건, 보유기간, 예외 규정까지 깔끔하게 정리한 최신 정보입니다.

이 글은 ‘양도소득세 완전 정복 시리즈’의 다섯번째(⑤번) 글입니다.
기본 개념부터 절세 전략까지, 전체 시리즈는 아래 링크에서 확인하실 수 있어요.

 

 

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집을 팔려고 할 때 가장 먼저 떠오르는 질문,
“이 집, 세금 얼마나 낼까?”
혹은
“비과세 받을 수 있을까?”

특히 1가구 1주택 양도세 비과세 요건은
몇 가지 기준만 맞추면 수천만 원 세금을 아낄 수 있는 핵심 정보입니다.

오늘은 2025년 기준으로
양도세 비과세 조건과 예외, 주의할 점까지 정리해드릴게요.

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🏠 1가구 1주택 양도세 비과세 기준 (2025년 기준)

아래 3가지를 모두 만족해야 비과세가 가능합니다.

✅ 1. 1가구가 1주택만 보유할 것
→ 배우자, 자녀 포함한 세대 전체 기준으로 봅니다.
→ 일시적 2주택은 예외 조건 있음(아래 참고)

✅ 2. 보유기간 2년 이상일 것
→ 등기 후부터 계산하며, 2년 이상 보유해야 함
→ 조정대상지역에 해당할 경우, 아래 조건 추가

✅ 3. 실거주 요건 충족(조정대상지역만 해당)
→ 조정대상지역 내 주택의 경우,
2021년 1월 1일 이후 취득 시 2년 실거주 요건 필요

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📌 비과세 되는 양도차익 한도

• 기본 비과세 한도: 9억 원 이하 양도차익까지 비과세
• 9억 초과분부터는 초과 금액에 대해 과세
• 고가주택이라면 9억 기준 시가 아님 → 실거래가 기준

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🔁 일시적 2주택자의 비과세 조건 (예외)

1주택을 보유한 상태에서 새 집을 구입했더라도,
기존 집을 일정 기간 내 처분하면 비과세 혜택 유지됩니다.

조건은 다음과 같아요:

• 기존 주택을 1년 이상 보유한 상태에서 새로운 집을 취득할 것
• 신규 주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 처분할 것

※ 조정대상지역 내 2주택의 경우 규정이 더 엄격할 수 있으니
지역 요건도 반드시 체크하세요.

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🧮 양도세 계산은 어떻게 할까요?

양도세는 단순한 차익만으로 계산되지 않고,
다음 항목들을 고려합니다:

• 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 = 양도차익
• 이 금액에 따라 세율 적용
• 장기 보유 시 **공제율 최대 40%**까지 가능

📝 예를 들어:
5년 보유 + 2년 거주한 1가구 1주택의 경우
→ 보유·거주 각각 20%씩 공제 가능 (총 40%)

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🚨 주의할 점: 이런 경우 비과세 안 돼요

• 주택이 아닌 오피스텔(비주거용)
• 임대주택 등록 후 조건 미달 시
• 부부 공동명의라도 실질적 1가구 2주택이면 비과세 안 됨

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💡 추가 팁: 양도세 신고도 중요합니다

• 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에
  홈택스 또는 세무대리인을 통해 신고 및 납부해야 합니다.
• 미신고 시 가산세 부과되니 주의!

👉 홈택스 바로가기: www.hometax.go.kr

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정리하자면
1가구 1주택이라 해도,
보유기간, 실거주 여부, 지역 조건, 가격 기준을 잘 따져야
진짜 비과세가 적용됩니다.

매매 전, 꼭 조건을 점검하고
필요하면 세무사 상담을 받아보는 것도 좋아요.

팔기 전에 알고 준비하면 수천만 원 차이 날 수 있어요.

 

 

📘 이 글은 양도소득세 완전 정복 시리즈 중 하나입니다.
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