주택임대사업자가 지켜야 할 사항

2019년 1월 9일 정부는 '등록 임대주택 관리 강화방안'을 통해 주택 임대사업자에게 주어지는 각종 세제혜택에 상응하는 의무사항을 강화하였다.

임대료 증액제한을 위반하고 의무임대 기간 내 양도 금지를 위반할 경우의 과태료가 2019년 10월 24일부터 기존 1,000만원에서 3,000만 원으로 인상되었다.

과거에는 주택임대사업자가 신고의무사항을 제대로 이행하지 않아도 그냥 넘어가는 경우가 많았지만 지금은 '등록임대주택 관리강화 방안'이 본격적으로 시행되고 있어 의무사항을 위반하게 되면 빠짐없이 과태료가 부과된다.

(렌트홈 전산시스템 가동)

주택임대사업자라면 과태료규정과 렌트홈 신고절차를 반드시 알아두어야 한다.

 

 

주택임대사업자에 대한 과태료 부과기준

위반행위		위반 시 과태료(만원)
		1차	2차	3차 이상
임대의무기간 중 임대주택에 본인이 거주하거나, 임대하지 않은 경우		임대주택당 3,000
임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 경우		임대주택당 3,000
임대료 5% 상한 규정 위반 시	위반건수 1건	500	1,000	2,000
	위반건수 2~10건 미만	1,000	2,000	3,000
	위반건수 10건 이상	2,000	3,000	3,000
임대차계약 신고를 계약일로부터 3개월 내에 하지않거나 거짓 신고할 경우		500	700	1,000
표준임대차계약서 미사용 시		500	700	1,000
임차인에 대한 설명의무 위반시		500
오피스텔을 주거용으로 사용하지 않은 경우		500	700	1,000
임대의무기간 중 정당한 사유 없이 임대차계약을 해제,해지하거나,재계약을 거절한 경우		500	700	1,000
등록사항 말소신고를 하지 않은 경우		50	70	100

 

주택임대사업자의 의무사항

 

임대의무기간 내에 매각할 수 없다.

임대의무기간은 단기임대주택 4년, 장기일반민간임대주택 10년(2020년 8월17일 이전 등록은 8년)이다.

이 기간 안에 임대주택을 양도하거나 본인이 임대주택에 거주하면서 임대를 하지 않은 경우, 그동안 감면받았던 세금을 모두 반환아여야하고, 임대주택 한 채당 3,000만원의 과태료가 부과된다.

2019년 10월 24일 민간임대주택법 개정전에는 과태료가 건당 1,000만원이였지만, 개정 후 건당 3,000만원으로 상향되었다.

 

특별한 경우 임대의무기간 내에 매각해도 과태료를 부과하지 않는다.

 

①임대사업자에게 매각하는 경우-매수자가 현재 임대사업자이거나 앞으로 임대사업을 하려는 사람이라면 구청에 '임대주택양도신고'를 하면 되고 이때 집은 넘겨받은 사람은 판 사람이 유지하던 임대의무기간을 뺀 나머지 기간만 임대를 유지하면된다. 포괄적으로 양도자의 지위를 승계한다는 조항을 양수도계약서에 명기해야하고, 잔금을 치르기전 먼저 지자체장에게 양도신고를 해야 한다. 잔금을 치르고 나서 양도신고를 하면 과태료 부과대상이 될 수 있다.

다만 포괄양도를 한다고 하더라도 양도인은 과태료 처분만 받지 않을 뿐 그동안 받았던 취득세, 종합부동산세, 기타 임대소득세 관련 세제혜택은 다시 환수된다.

양수인은 의무임대기간 중 양도인의 임대기간을 제외한 나머지 기간만 임대를 유지하면 과태료를 내지 않아도 되지만, 세제혜택을 받으려면 취득한 날부터 다시 의무기간을 채워야한다.

 

② 부도 및 파산 등 불가피한 경제적 사정이 생겼을 경우.

이 경우도 조건이 엄격하다. 다음 네가지 중 하나이상은 반드시 충족해야한다.

• 2년 연속 적자가 발생한 경우
• 2년 연속 부의 영업현금흐름이 발생한경우
• 12개월간 공실이 된 경우(최근 12개월간 전체 임대주택 중 20%이상이고 같은 기간동안 특정 임대주택이 계속하여 공실인경우)
• 관계법령에 따라 재개발,재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우

경제적 사정으로 매각시 시,군,구청에 '임대주택양도허가신고'를 해야한다. 즉, 허가를 받아야 팔수 있다는 것이다.

이렇게 허가를 받고 양도할 때에는 취득세 양도세를 다시 추징하지 않는다.

 

2020년 8월 18일 민특법이 개정되어 아파트는 폐지되어 더이상 등록이 불가능하고 폐지유형으로 등록한 경우에는 자진말소를 하더라도 과태료는 부과되지 않는다.

 

표준임대차계약를 작성해야 한다.

임대차계약서에는 임대료,계약기간,임대보증금,선순위 담보권등 권리관계등이 명기되어있어야하고 이를 위반시 사유 발생시마다 500만 원의 과태료가 부과된다.

 

임차인에 대한 설명의무를 이행해야 한다.

임차인과 임대차 계약을 체결하거나 변경시 임차인에게 표준임대차계약서를 보여주고 임대보증금에 대한 보증의 보증기간, 민간임대주택의 권리관계, 임대의무기간 중 남아있는 기간, 임대료 증액제한사랑 등을 임차인에게 설명해주어야한다.

또한 설명했다는 확인을 위해서 임차인으로부터 표준임대차계약서에 서명 또는 기명날인으로 확인을 받아야 한다.

이를 위반시 1차 500만원, 2차 700만원, 3차 1,000만원의 과태료가 부과된다.

 

임대차계약 3개월 이내에 신고해야 한다.

주택임대사업자는 임대차계약 체결일 (변경신고 시에는 변경한날)부터 3개월 이내에 표준임대차계약서를 첨부하여 소재지ㅣ 또는 관할 지자체장에게 임대차계약 신고를 해야한다.

위반 시에는 1차 500만원, 2차 700만원, 3차 1,000만원의 과태료가 부과된다.

두번째 임대차계약인 묵시적 임대차 계약인 경우에도 임대차계약 변경신고를 해야한다.

 

특정 사유 외에는 계약을 해지할 수 없다.

주택임대사업자는 임대의무기간중 특별한 사유없이는 계약을 해지 할 수 없고, 재계약을 거절할 수가 없다.

위반시에는 1차 500만원, 2차 700만원, 3차 1,000만원의 과태료가 부과된다.

 

특별한 사유한 다음과 같다.

①거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우

②임대사업자의 귀책사유 없이 제34조 1항 각 호의 시점으로부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우

③월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

④민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축,증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우

⑤민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

⑥법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

 

오피스텔은 주거 이외의 용도로 임대가 불가하다.

오피스텔을 임대주택으로 등록했다면 임대도 주거용으로만 놓아야한다. 다른 용도로 임대할 경우 1회 위반시 500만원, 2회 위반시 700만원, 3회위반시 1,000만원의 과태료가 부과된다.

 

변경말소신고를 해야한다.

주택임대사업자의 등록사항 중 변경사항이 발생하거나 양도 등으로 말소사유가 발생하면 사유 발생일로부터 30일 이내에 등록사항변경신고나 말소신고를 해야한다.

재개발,재건축으로 인해서 임대의무기간이 경과되기 전에 등록주택이 멸실되는 경우에도 멸실 후 30일 이내에 말소신고를 해야하고, 위반시 1회 50만원, 2회 70만원, 3회 100만원의 과태료가 부과된다.

 

임대료상한률 5%이내를 준수해야 한다.

 

주택임대사업자는 임대료를 5%이상 올릴 수 없다.

2020년 1월 부터 임대료 상한에 '연 5%'에서 '연'조항을 삭제했다.

그리고 임대차계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내에 재증액은 할 수 없게 되었다.

임대료를 일시적으로 낮추었더라도 마찬가지로 낮춘 금액에서 5%이상은 올릴 수 없다.

또한 임대료 5%상한 제한을 지키지 않으면 임대사업자 세제혜택을 받을수 없다.

5%상한 제한기간은 과거에는 임대의무기간까지였지만, 민간임대주택법 개정으로 이제는 양도 시까지 5% 상한 제한 기간을 지켜야 한다.