주택임대업자란?임대주택의종류 관할법령

'민간임대주택'이란?

임대목적으로 제공하면서 시,군,구청 및 관할 세무서에 등록된 주택.

전용면적이 85㎡ 이하라면 오피스텔도 임대주택으로 등록 할 수 있다.

 

임대주택 등록을 고려하는 사람이라면 

임대사업자의 종류가 단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 등으로 나누어져 있다보니 어떤점이 다르고 어떤 것으로 등록해야하는지 헷갈릴 수가 있다.

 

단기민간임대주택(2018년 7월 17일이전 민간임대주택) : 민간임대주택에 관한 특례법 에서 규정한 4년 임대

 

장기임대주택 : 소득세법에서 규정한 8년 임대(2018년 3월 31일 이전에는 5년)

 

장기일반민간임대주택(2018년 7월 17일이전 준공공임대주택) : 민간임대주택에 관한 특별법 에서 규정한 8년 임대

조세특례제한법에서 규정한 8년 내지 10년 임대

 

2018년 7월 17일부터 민간임대주택에 관한 특별법 상 단기임대주택은 단기민간임대주택으로, 준공공임대주택은 장기일반민간임대주택으로 바뀌었다.

 

 

민간임대주택에 관한 특별법의 임대주택 규정

 

민간임대주택에 관한 특별법에서는 임대주택을 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 나누고 있으며 관할 부서는 '국토교통부'이다.

 

민간임대주택법은 임대의무기간과 임대료 상승률 제한, 그리고 이에 대한 처벌만 규정하고 있다.

각 세금에 대한 혜택은 세금에 대한 개별법을 살펴 보아야 한다.

 

구분	단기민간임대주택	장기일반민간임대주택
면적	제한 없음(오피스텔 85㎡ 이하)	제한 없음(오피스텔 85㎡ 이하)
가액	제한 없음	제한 없음
기타 제한사항	임대료 상승 5% 이내	임대료 상승 5% 이내
임대의무기간	4년	10년 (2020년 8월 17일 이전 8년)
세제혜택	개별법에 각각 규정

 

장기와 단기의 차이점은 임대의무기간의 차이만 있다. 2020년 8월 17일 이전 등록된 장기일반민간임대주택의 경우 임대의무기간이 8년이다. 임대의무기간을 어길시 과태료가 부과된다.

 

 시,군,구청에서 취급하는 임대주택은 단기민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택뿐이고, 이들에 대해서는 과태료 규정은 존재하지만 별도의 세제혜택이 존재하지 않는다.

 

세제혜택을 받으려면 소득세법에서 규정하고 있는 장기임대주택이 되어야만 세제혜택을 받을 수 있다.

 

기획재정부에서 주관하는 장기임대주택은 민간임대주택법에는 규정되어 있지 않고 소득세법에만 규정되어있다.

 

 

 

소득세법상의 장기임대주택 규정

 

소득세법 시행령 제 167조3에는 장기임대주택의 규정을 다음과 같이 하고 있다.

 

① 시,군,구청에 주택임대사업 등록하고,

② 관할 세무서에 사업자등록을 한 거주자가 임대하는 주택.

 

호수는 1호이상이고 가액은 매입임대인 경우

임대개시일 현재 (임대 후 등록한 경우는 등록일 현재)

기준시가가 수도권 6억 원, 비수도권은 3억 원을 초과하지 않아야 한다.

 

 

 

소득세법상 장기임대주택의 세제혜택

구분	세제혜택
다주택자 양도세 중과배제 및 장기보유특별공제적용	조정대상지역 중과세울 적용배제 및 장특적용
거주주택 양도세 비과세 특례	2년이상 거주주택 양도 시 장기임대주택은 비과세 판정 시 주택 수 제외
종합부동산세 비과세	장기임대주택은 종합부동산세 합산배제

 

그럼 세제혜택을 받을 수 있는 장기임대주택으로 어떻게 등록해야 하나?

 

 

 

민간임대주택법에 의한 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 등록하고 아래 요건을 갖추면 된다.

 

 첫번째요건. 임대의무기간채우기

 

2018년 3월 21일까지는 4년 단기임대주택과 8년 장기일반민간임대주택으로 등록을 하고 소득세법상 단기는 5년, 장기는 8년 의무임대를 해야 했으며, 2018년 4월 1일부터는  8년 장기일반민간임대주택으로만 등록해야 세제혜택을 받을수 있다.

 

허나 2018년 9월 14일 이후 취득한 조정대상지역 내의 주택은 8년 장기일반민간임대주택으로 등록하더라도 세제혜택을 받을 수 없게 혜택이 축소되었다.

 

또한 2020년 7.10 부동산 대책의 영향으로 2020년 8월 18일부터는 민간임대주택법이 개정됨에 따라 아파트를 제외한 주택(단독, 다가구주택,다세대주택, 오피스텔)만 등록이 가능하고, 장기일반민간임대주택의 의무임대기간이 8년 이상에서 10년이상 으로 개정되었다.

 

조정대상지역이라면 2018년 9월 14일 이후 취득된 주택은 임대등록을 해도 세제혜택이 없다.

 

두번째 요건. 가액기준맞추기

 

시,군,구청에 민간임대주택법상 단기민간임대주택 혹은 장기일반민간임대주택으로 등록할 때는 가액기준이 없다.

 

하지만 소득세법에서는 수도권의 경우 기준시가 6억 원이하, 비수도권의 경우 기준시가 3억 원 이하일 경우에만 장기임대주택의 세제혜택을 준다.

 

 

조세특례제한법에 의한 임대주택 규정

조새특례제한법(이하 '조특법')에서는 장기일반민간임대주택에 대한 규정을 하고 있다.

 

장기일반민간임대주택의 규정은 주가지로 나뉘는데  조특법 제 97조의3(이하 '장특준공공')에서 규정하고 있고 또하나는 조특법 제97조의5에서 규정하고 있다.

 

장특준공공의 경우 8년 이상 임대 시 장기보유득별공제로

양도소득세 50%를 공제받을 수 있고, 10년 이상 임대 시 70%를 공제 받을 수 있다.

(산출세액의 10%인 지방소득세는 부담해야한다.)

 

감면준공공은 10년 이상 임대 시 그 기간의 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다.

(감면된 세액의 20%인 농특세는 부담해야한다.)

 

다만 감면세액의 20%인 농어촌특별세는 내야 한다.

 

 

수도권 7억 원, 비수도권 3억 원의 가액제한이 있고(2018년 9월 13일 이전 취득자는 가약요건 없음.)

규모는 국민주택 규모 이하, 임대료상승률은 5%를 넘으면 안된다.

 

장기일반민간임대주택으로 등록한 주택 중 가액이 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원이하인 주택은 소득세법상 장기임대주택에 주어지는 양도소득세 중과배제, 장특적용, 종합부동산세 합산배제, 거주주택비고가세, 소득세감면 등의 세제혜댁을 같이 누릴 수 있다.

 

다만, 장특준공공의 경우 2020년에, 감면준공공 제도의 경우 2018년에 일몰 종료되어 더 이상 혜택을 받지 못한다.

그러나 일몰 전에 등록한 임대사업자의 경우는 의무임대기간을 충족한다면 여전히 혜택을 누릴수 있다.

 

건설임대주택으로 2022년 12월 31일 까지 10년 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에도 혜택을 받을 수 있다.

장특준공공은 중간에 임대가 중단되어 공실이 생겨도 임대기간을 통산하여 8년(10년)이상이면 세제혜택을 주지만, 감면준공공은 공실없이 연속하여 10년 이상 임대를 해야 양도소득세 100% 감면혜택을 받을 수 있다. 즉 감면준공공은 공실이 생기면 양도세 감면혜택을 받을 수 없다.

 

더하기 정보 - 제산세 감면을 받기 위해서는 임대주택으로 등록된 주택이 2호 이상이어야 감면 혜택을 받을 수 있다.

 

세제혜택을 받는 줄 알고 기준시가 6억원 초과 면적규정도 초과하는 주택을 임대주택으로 등록했다가 아무 혜택이 없다는 사실을 뒤늦게 알고 등록한 날로부터 2달후 이 주택을 팔아버린다면 어떻게 될까?

 

이 경우 다가구주택을 8년 장기일반민간임대주택으로 등록하고도 민특법상 임대의 의무기간을 지키지않았기 때문에 과태료 3,000만원의 처분을 받게 된다.

 

시,군,구청에 가서 임대주택의 세제혜택을 받을 수 없는 조건의 주택을 임대주택으로 등록한다고 해도 모두 등록이 가능하다.

 

시,군,구청에서는 민간임대주택법상의 임대주택을 관할하는데 이는 가액과 면적의 제한이 없기때문에 시,군,구청에서는 당연히 받아준다.

 

그러므로 사전에 어떤 혜택이 어느 관할의 어느조건으로 시행되는지 알고 등록하는 것이 좋다.