민간임대주택법 개정

2020년 8월 18일 6.17대책과 7.10 부동산 태책의 후속 조치로 민간임대주택에 관한 특별법이 대폭개정되었다.

제일 큰 내용은 단기임대주택(4년),아파트장기일반민간임대(8년 매입임대) 등록제도 폐지이다.

 

주요개정사항은

첫째, 4년짜리 단기임대와 8년짜리 아파트 장기일반민간임대(매입임대) 폐지.
기존 4년짜리 단기임대로 등록한 주택은 장기임대로의 전환금지.

둘째, 폐지된 단기임대는 4년, 아파트 장기일반민간임대는 8년의 최소임대의무기간이 종료되면 자동말소된다.

셋째, 폐지된 단기임대와 아파트 장기일반민간임대는 적법 사업자라면 임차인의 동의를 받아 최소 임대의무기간이 아직 끝나지 않았더라도 자신말소를 할 수 있도록 허용.
자진말소를 하는 경우, 임대의무기간을 준수하지 않았을 때 내야하는 과태료도 부과하지않는다.
등록 후 자진말소 허용 기간도 종전 1개월 이내에서 3개월 이내로 연장된다.

넷째, 법시행일(2020년 8월 18일)이후 신규로 등록하는 임대주택은 임대의무기간이 10년으로 연장된다.
다만 기존등록된 장기임대주택은 종전대로 8년.

 

 

자동말소 : 기존의 단기임대와 아파트 장기일반민간임대의 임대의무기간이 종료되었을 때 자동으로 말소되는 것. 

자진말소 : 임대의무기간이 아직 끝나지 않았더라도 자진해서 말소할 수 있도록 하는 것.

 

자동말소,자진말소 두가지 모두 취득세, 재산세, 임대소득세, 종합부동산세 등을 추징하지 않는다.

 

위 세금은 부과되지 않지만 양도소득세는 조금 다르다.

 

자동말소의 경우 자동말소가 된 이후에는 기간에 상관없이 양도소득세 중과는 되지않으며, 거주주택 비과세 혜백을 아직 받지 않은 경우에는 첫 번째 임대주택이 말소된 후 5년 내에 거주주택을 양도해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

자진말소의 경우 조건을 충족해야 양도소득세 중과를 적용하지 않는다.

민간임대주택법상의 의무임대기간 중 1/2이상을 임대하고(단기는 2년, 아파트장기일반은 4년), 자진말소 후 1년 이내에 양도하면 양도소득세 중과를 받지 않을 수 있다.

 

거주주택 비과세 혜택을 이미 받은 경우에는 임대주택 의무임대기간중 1/2이상을 임대하였다면 비과세에 대한 추징을 하지 않는다. 반면 아직 거주주택 비과세 혜택을 받지 않은 경우에는 임대주택 의무임대기간 중 1/2이상을 임대하고, 첫번째 임대주택을 자진말소한 후 5년 내에 저주주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

 

새롭게 개정된 법 시행일 이후 의무화되는 규정 또한 2가지가 있다.

 

부등기의무화

2020년 12월 10일부터 새로 등록하는 주택은 해당주택이 임대주택임을 증명하는 부등기가 의무화 된다.

법시행일 이전에 등록한 임대주택은 법이 시행된 후 2년 이내 부등기를 완료해야한다.

이를 위반시 최대 500만언의 과태료가 부과된다.

 

보증보험 가입의무화

 

2020년 8월 18일 법시행일 이후 신규로 임대주택을 등록하는 경우 보증보험에 즉시 가입하여야 하고, 기존에 등록한 주택은 법시행일로 부터 1년 이후(2021년 8월 18일) 임대차계액을 체결할 때부터 보증보험에 가입해야한다.

보증보험료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담한다.

 

2021년 9월 14일부터 임대보증보험 가입 요건 완화로 아래 3가지 사례에 해당되면 임대보증금 보증보험 가입의무가 면제된다.

 

보증보험 가입의무면제의 경우

첫째, 임대보증금이 '주택임대차 보호법'상 최우성변제금액 이하이고 임대보증금 보증보험 미가입에 대해 임차인이 동의한 경우.(임차인 동의는 필수사항임)

둘째, 임대사업자가 LH,SH 등 지방공사와 같은 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하고 해당 공공주택(임차인)가 보증보험을 가입한 경우.

셋째, 임차인이 보증회사(주택도시보증공사 또는 SGI서울보증)에서 전세보증금 반환보증보험에 가입했고, 임대사업자가 해당 반환 보증보험 가입에 따른 보증수수료 전액을 임차인에게 지급한 경우에는 임대보증금 보증보험 가입의무가 면제된다.

 

보증보험 가입시 기준은

선순위 담보설정액과 보증금을 합한 금액을 주택가격으로 나누었을 때 해당 주택의 부채비율이 100% 이하여야한다. 즉 보증금과 다른 부채를 한한 금액이 집값보다 크면 안된다는 것.

 

  부채비율=(선순위 담보설정액 + 보증금) / 주택가격

 

이때 주택가격은 감정평가액, 공시가격(또는 기준시가),부동산시세,1년 이내 해당세대의 매매가격 을 활용하여 이중 임대사업자가 원하는 것을 선택할 수 있다.

 

해당주택에 압류,가압류, 가처분등이 있으면 보증보험에 가입할 수 없다.

또한 선순위 채권 금액이 주택 가격 대비 60% 이하여야 하고, 근저당권은 세대별로 분리되어야 한다.

 

마지막으로 임차인이 전세권 설정을 요구할 경우 전세권을 설정해주어야 하고, 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않으면 전세권 설정 요건이 충족된 것으로본다.

 

원칙적으로 임대보증금 전액이나 '담보권 설정액 +보증금'요건을 충족하면 주택가격의 60%를 차감한 금액이 보증보험가입대상이 될 수 있다.

 

2022년 1월 15일 부터 보증보험 미가입에 따른 이전의 형사처벌 조항은 삭제되고 위반 건당 임대보증금의 10%에 해당하는 금액의 과태료(부과금액은 최대 3천만 원)부과한다.