양도소득세 절약,절세방법4 2주택자 비과세

앞서 1세대 1주택자는 2년 보유시 비과세를 받을 수 있다는 걸 알아보았다.

 

이번에는 2주택자가 비과세 받을 수 있는 경우가 어떤경우에 가능한지 알아보도록하자.

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일시적 2주택

 

일시적 2주택 비과세 요건이 있다는 걸 많이 들어봤을 것이다.

 

주택을 하나 가지고 있다가 이사갈 집을 매입해 일시적으로 2주택자가 되는 경우 '일시적 2주택'이라하여 먼저 가지고있던 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수있다.

 

주택을 하나 더 매입해 2주택자라 하더라도 이 경우 일시적으로만 2주택자인 것을 인정받아 1주택자로 비과세 혜택을 받을수 있는 것이다.

 

이런식으로 일시적 2주택으로 인정받으려면 아래 요건을 충족시키면 된다.

 

①첫번째 주택(종전주택)을 매입한 날부터 1년 후에 두 번째 주택(대체주택)을 매입할 것.

②첫번째 주택(종전주택)을 매입한 날부터 2년 이상 보유할 것(단, 조정대상지역 내에서는 2년 이상 거주요건도 충족해야함.)

③두 번째 주택(대체주택)을 매입한 날부터 3년 이내에 첫 번째 주택(종전주택)을 매도할 것(단 지역과 취득시기에 따라 매도 및 전입 요건이 달라짐)

 

 

첫번째 조건은 기존주택을 매입 후 1년이후에  두번째 주택을 매입하여야 비과세혜택을 받을 수 있다.

1년이라는 기간을 두는 이유는 비과세 혜택을 악용하는 것을 막기 위함이다.

 

이러한 기간을 두지 않을 경우 첫번째 주택을 매입후 바로 대체주택을 매입하고, 2년이 지나 기존에 첫번째 구입했던 주택을 팔고 그 다음날 또 다시 두번째 주택을 팔면 또 비과세 혜택을 받을 수 있게 되기때문이다.

 

이러한 일시적 2주택 조건을 모르고 시간차이를 두지 않고 주택 구매시 일시적 2주택 요건에 맞지 않아 비과세 혜택을 받지 못하게 된다.

 

일시적 2주택 비과세를 받으려면 반드시 1년이라는 기간을 두고 구매해야 2주택 모두 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

1년의 기간에는 예외도 있다.

 

 

≫1년시차는 두지 않아도 되는 경우

건설임대주택을 분양받는 경우,
공익사업법에 의한 협의매수 수용을 당한 경우,
1년이상 거주하다가 취학이나 근무상 형편,
질병 요양, 기타 부득이한 사유로 인해
세대원 전원이 다른 시,군으로 이사하는 경우,
수도권에 소재한 공공기관 또는
법인이 수도권 밖으로 이전하는 경우

 

두번째 조건 첫번째 주택의 보유기간이 최소 2년 이상이어야 한다.

만약 해당 주택이 조정대상지역에 소재시 2년 거주조건 또한 갖추어야 한다.

 

세번째 조건 두번째 주택(대체주택)을 산지 3년 이내에 첫번째 구매했던 주택을 매도해야한다.

두주택 모두가 조정지역에 위치하는 경우에는 취득시기에 따라 첫번째 구매했던 주택의 처분시기가 달라진다.

 

2018년 9월 14일 이후 두번째주택(대체주택)을 구매했다면, 첫번째 구매주택을 2년 이내에 양도해야하고, 경과규정(구법에서 새법으로 전환시 이행하는 데 따르는 여러 규정)으로2018년 9월 13일 이전에 주택, 입주권,분양권을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 3년이내에 양도하면 된다.

 

2019년 12월 17일 이후에 두번째주택(대체주택)을 취득했다면, 첫번째구매 주택은 1년 이내에 양도하고 두번째구매주택 (대체주택)에 1년이내 전입해야 한다.

 

예외적으로 취득 당시 두번째구매(대체주택)에 임대차 계약기간이 1년이상인 세입자가 있는 경우, 최장 2년을 한도로 임대차 계약 종료일까지 첫번째구매 주택인 종전주택 양도 및 두번째구매주택(대체주택) 으로의 전입기간이  연장된다.

 

경과규정(구법에서 새법으로 전환시 이행하는 데 따르는 여러 규정)으로 2019년 12월 16일 이전에 주택, 입주권, 분양권을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 2년 내에 첫번째 구매주택을 양도 해야한다.

 

첫번째구매 주택과 두번째구매주택 어느 한 곳이라도 조정대상지역이 아닐 경우에는 대체주택은 3년 안에 처분하면 양도세 비과세를 받을 수 있다.

 

3년안에 처분조건도 예외가 있는데 수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 밖으로 이전하는 경우 해당 직원은 5년 이내에 첫번째 주택을 매도하면 된다.(단,수도권에  1주택을 소유한자로 한정)

 

첫번째 구매주택(종전주택)	두번째주택(종전주택)	처분기한
비조정대상지역	비조정대상	3년
비조정대상지역	조정대상	3년
조정대상지역	비조정대상	3년
조정대상지역	조정대상지역 18.09.13 이전 취득	2년
조정대상지역	조정대상지역 18.09.14 이후 취득	2년
조정대상지역	조정대상지역 19.12.17 이후 취득	1년 + 전입요건

 

 

거주주택과 장기임대주택을 보유한 경우

 

거주하고 있는 주택 1채와 장기임대주택을 보유한 세대가 거주주택을 양도하는 경우

일정한 요건만 맞추면 1주택자로 인정되어 비과세 적용을 받을 수 있다.

 

보유기간이 2년이상

 

세대전원이 2년이상 거주해야하고, 현재거주하고 있지않아도 상관없고,연속해서 2년 동안 거주하지 않아도 된다.

거주기간 모두를 합쳐서 2년이상 거주하였다면 가능하다.

 

임대주택 등록 이전의 거주도 거주기간에 합해서 계산한다.

또한 세대원 중 일부가 취학(고등학교 이상),질병,근무상 형편으로 거주기간 2년을 못 채워도 나머지 세대원들이 기간을 채웠다면 세대 전원이 거주한것으로 본다.

 

만약 주택을 3채 소유한 소유주가 세대원 전원이 2년이상 거주한 집을 매도하고 싶은데 양도 차익이 너무 커서 양도세가 많이 나올 상황이라면 절세할 수 있는 방법이 무엇일까?

 

이때 위에서 얘기한 임대주택 비과세를 적용시면 된다.

거주주택을 매도시 잔금을 치르기 전에 나머지 2채의 주택을 임대주택으로 등록하면 2채의 주택은 비과세 판정 시 주택 수에 포함되지 않기때문에 1주택자가 되어 양도하려는 주택은 비과세 혜택을 받을 수있다.

원래 비과세는 1주택자를 위한 혜택이지만, 국가가 임대사업을 통해서 전월세 시장 안정에 기여한 점을 인정하여 주택임대사업자에게는 혜택이 주어지는 것이다.

 

다만,조건이 엄격하다.

비과세를 받을 주택은 반드시 세대원 전원이 2년이상 거주하여야하고, 이는 조정지역이든 비조정지역이든 마찬가지이다.

또한 장기임대주택이 갖추어야 할 요건도 있다.

 

《장기임대주택요건》

① 소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 지자체에 임대사업자 등록을 하고 임대하는 주택

② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원 이하(수도권 외 지역인 경우는 3억원 이하)일것
이 때의 임대개시일은 세입자가 입주한 날과 자자체에 임대등록한 날과 세무서에 사업자등록을 한 날 중 가장 늦은 날의 기준시가를 적용함
등록 후에는 기준시가가 초과되어도 상관없음

③ 전국에 1채이상

④ 5년 이상 계속하여 임대해야함

⑤ 임대료 상승률이 5%를 초과하지 않을 것

⑥ 같은 세대원이 아닌 자와의 공동소유주택은 장기임대주택으로 인정하지 않음

장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하고 미리 거주주택을 양도하더라도 비과세를 적용받을 수는 있으나 추후에 장기임대주택요건을 충족하지 못할 경우 비과세된 세금은 반환해야 한다.

 

과거에는 임대등록을 한 상태에서 거주주택에 대한 비과세 혜택을 받고 양도한후, 다시 새로운 주택을 취득해서 2년 거주요건을 채워 양도살때 또 다시 비과세 혜택을 받는 것이 가능했으나,

2019년 2월 12일부터는 임대주택 등록에 따른 거주주택 비과세 혜택은 평생 1회로 제한되었다.

 

그러므로 가지고 있는 주택중 어떤 것을 거주주택으로 정해서 비과세 혜택을 받아야 할지 신중하게 고민할 필요가 있다.

 

다만, 평생 1회라는 규제는 2019년 2월 12일 시행일 이후 취득하는 주택부터 적용되므로, 종전에 거주주택 비과세를 받았더라고 2019년 2월12일 현재 거주주택은 비과세 특례를 다시 받을 수 있다.

 

 

혼인 합가로 인한 2주택인 경우

1주택을 보유한 남자와 1주택을 보유한 여자가 혼인함으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는경우, 혼인한 날주터 5년이내에 먼저양도양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

 

상속주택과 일반주택을 보유한경우

 

기존에 1자택을 보유하고 있었는데 상속으로 2주택이 된 경우, 일밙택의 1세대 1주택 비과세 여부판정시 상속받은 주택은 주택수에 포함하지 않기 때문제 기존 주택 매도시 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있다.

 

다만, 상속당시에 보유하고 있던 기존 주택을 양도 할때에만 비과세 적용을 받을 수 있다.

상속주택을 먼저 양도하는 경우 양도소득세가 과세된다.

 

하나의 주택을 여러사람이 공동으로 상속하는 때에는 상속지분이 가장 큰 사람이 상속주택을 보유한 것으로 본다.

상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 당해 주택에 거주하는 자를 상속주택 보유자로 본다.

당해 주택에 모두 거주하거나 거주하지 않는 경우는 최연장자를 상속 주택 보유자로 본다.

 

만약 상속인과 피상속인이 동일세대원이얶고, 상속개시 당시 1세대 2주택인 경우에는 비과세 특례를 적용받을수 없다.

 

이미 상속이전부터 1세대 2주택자였기 때문이다. 다만 1주택을 보유한 1세대가 60세 이상의 노부모를 동거봉양하기 위해 세대를 합치면서 2주택을 보유하게된 경우라면

합치기 이전부터 소유하고 있던 주택은 상속주택으로 보아 비과세를 적용한다. 이는 노부모를 봉양하려다가 불이익을 받는 경우를 막기 위해서이다.

 

 

 

농어촌주택과 일반주택을 보유한 경우

 

1주택자(일반주택)가 농어촌주택(상속주택,이농주택,귀농주택,귀향주택)등을 취득하여 1세대 2주택자가 된 경우,

일반주택이 비과세 요건을 갖추었다면 일반주택은 비과세된다.

주의사항은 일반주택을 먼저 양도하는 경우만 비과세된다는 것이다. 농어촌주택을 먼저 양도시 비과세가 되지않는다.

 

 

동거봉양으로 인한 2주택의 경우

 

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함,직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때에도 비과세 요건은 갖추어야 한다.

 

주의할 점은 직계비속은 세대를 반드시 구성해야 하지만 직계존속은 세대를 구성하지않아도 된다는 점, 그리고 암이나 희귀성 질환 등 중대한 질병이 발생한 경우에는 존속이 60세 미만이라도 특례를 받을 수 있나는 것이다.

 

 

 

직계존속 : 수직적 혈연관계, 본인을 기준으로 위쪽계열있는 친속(부모,조부모,증조부모,외조부모) 시부모,장인장모는 혈연관계가 아니기 때문에 직계존속이 아님. 배우자의 직계존속.

 

직계비속: 본인을 기준으로 아래쪽 계열에 있는 혈족(아들,딸,손자,손녀) 사위,며느리는 혈연관계가 아니므로 해당하지 않음.

 

 

 

 

참조 서적 - 부동산 절세의 기술