부동산 명의신탁 위반시 처벌 명의신탁에 대한 판례

부동산 명의신탁, 유효일까 무효일까?

 

 

명의신탁이란?

명의신탁이란 부동산의 법적 소유자와 실제 소유권을 행사하는 사람이 다른것을 말한다.

법적으로는 홍길동의 집이라고 하지만 실제로 주인은 홍길순인 것이다.

이러한 것을 서로 약정한 것이 명의신탁약정이다.

 

 

부동산실명법위반, 명의신탁약정과 등기는 '무효'

법적으로 명의신탁약정은 무효이다.

이에따른 등기로 이루어진 소유권 변동도 무효이다.

예외가 있기는 하지만 기본적 전제 자체는 명의신탁 = 무효 라는 것이다.

 

 

 

명의신탁 시 과징금

명의수탁자B (명의를 빌려준 사람) 의 명의로 등기를 한경우 명의신탁자A에게는 부동산 가액의 30%의 범위에서 과장금을 부과한다.

과징근을 부과받은 후에도 A씨가 자기의 명의로 등기를 하지 않은 경우 1년부터는 이행강제금을 부과한다. 이걸로 끝이아니고 A와B 모두 징역형 또는 벌금형을 처벌받는다.

 

 

 

법에서 인정하는 합법적인 명의신탁

 

법으로 인정하는 합법적인 명의신탁도 있다. 위에서 말한 예외에 해당하는 것이다.

①담보가등기-채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산을 이전받거나 가등기하는 경우

②구분소유적 공유관계-부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인이 구분소유하기로 약정하고,공유로 등기하는 경우

③신탁등기를 한 경우

 

종중,배우자,종교단체 특례의 경우도 제재대상에서 제외된다.

①종중 소유 부동산을 종중 외의 자 이름으로 등기하는 경우

②배우자 명의로 등기하는 경우

③종교단체 명의로 산하조직이 보유한 부동산을 등기하는 경우

다만, 이때 조세포탕,강제집행 면탈,법령상 제한의 회피 등 부정한 목적이 있어서는 안된다.

 

 

 

제삼자에게는 대항하지 못하는 명의신탁

명의신탁으로 실제소유자의 명의로 되어있지않은 부동산을 제삼자인 C에게 팔아버렸다면 C는 부동산의 소유권을 가져갈 수 있다. 설사 해당 부동산이 명의신탁인 집이라는 사실을 알고 있었어도 소유권을 취득한다.

다만, C가 등기상 소유자를 회유하여 재산을 빼돌리려는 욕심으로 적극적으로 가담하여 부동산을 처분하게 하였다면 무효가 될 수 있다.

판례에 따르면 명의신탁자가 명의수탁자가 처분한 부동산에 대한 대금이나 보상금등을 부당이익으로 돌려달라거나 손해배산을 청구하는 것은 가능하다. 그러나 판결이 나더라도 명의수탁자에게 아무런 재산이 남아있지 않았다면 강제집행할 수있을 가능성은 희박하다.

 

명의수탁자의 명의로 등기를 해놓았어도 명의신탁자가 되돌려받는 것까지 금지하고 있지는 않다.

판례를 예로 들면 A가 강제집행을 면하기 위해 자신의 부동산의 임시로 B에게 넘겨주었고,B가 처분하지 않았다면 A는 이 부동산을 다시 돌려달라고 청구할 수 있는가? 

대법관들은 다수의 의견으로 '청구할 수 있다'고 결론내었다.

"명의신탁자를 형사처벌하거나 과징금을 부과하는 제재를 넘어 권리까지 박탈하는 것은 국민의 법감정(실제 법리 적용에 대한 국민의 정서를 의미)에도 맞지않다"는 취지다.

 

 

 

 

 

 

참고자료 책 '생활법률상식사전'